Pembangunan besar-besaran beton bertulang gedung tinggi merupakan jalan buntu bagi negara. Perumahan semacam itu berbahaya, tidak stabil terhadap bencana alam, padat sumber daya, sangat mahal untuk dibuang dan menciptakan masalah besar bagi generasi mendatang, kata akademisi Alexander Krivov.
Proyek nasional "Perumahan dan Lingkungan Perkotaan" bertujuan untuk meningkatkan volume pembangunan perumahan yang tajam satu setengah kali lipat pada tahun 2024 - hingga 120 juta meter persegi per tahun. Sikap terhadap target seperti itu beragam. Pejabat federal tidak dapat mengakui ketidakpraktisan arahan presiden, tetapi tampaknya mereka tidak benar-benar percaya pada kesuksesan: selama lokasi konstruksi tidak tumbuh, tetapi jatuh. Sejumlah gubernur dan pengembang secara langsung menyatakan bahwa tugas semacam itu tidak praktis dan tidak perlu, jika hanya karena tidak ada permintaan efektif di dalam negeri yang dapat menyerap perumahan dalam jumlah besar.
Perencana kota yang terkenal, akademisi dari Akademi Arsitektur Internasional, direktur ilmiah dari Institut Riset Pusat Konstruksi Kementerian Konstruksi Rusia Alexander Krivov menganut posisi yang tidak biasa. Dia percaya bahwa perlu dan mungkin untuk meningkatkan volume konstruksi secara dramatis. Namun, ini akan membutuhkan pengabaian konstruksi bertingkat sebagai aset yang mahal dan beracun dengan umur yang terbatas. Taruhan harus ditempatkan pada perumahan bertingkat rendah, terutama karena sebagian besar penduduk negara ingin tinggal di rumah individu. Transisi ke model perumahan baru dan gaya hidup baru dapat menjadi jalan keluar dari krisis sistemik masyarakat.
120 juta meter persegi per tahun adalah sebuah kebutuhan
Adakah kebutuhan untuk meningkatkan volume pembangunan perumahan hingga 120 juta meter persegi per tahun?
- Ada kebutuhan. Kami masih memiliki persediaan rumah rata-rata yang rendah - 23 meter persegi per orang. Sebagai perbandingan: di Eropa rata-rata sekitar 50, di Amerika Serikat - 70. Bahkan di Eropa Timur, rata-rata sekitar 40 meter persegi. Ukraina ada di depan kami, kami hanya menyalip Rumania.
Di Rusia, persediaan perumahan sekarang 3,7 miliar meter persegi. Tetapi kita juga harus mempertimbangkan kualitasnya: sekitar 40 persen perumahan tidak terhubung ke sistem saluran air limbah pusat. Stok perumahan harus ditingkatkan setidaknya menjadi empat setengah miliar meter persegi. Dengan populasi 150 juta orang, ini akan memberikan angka per kapita rata-rata 30 "kotak". Jika dananya lima miliar, maka pengamanan ditingkatkan menjadi 32-33 meter persegi. Ini adalah indikator minimum untuk negara yang lebih atau kurang berkembang. Ngomong-ngomong, tingkat perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi negara berkorelasi langsung dengan tingkat penyediaan perumahan.
Video promosi:
Faktor kedua: dalam beberapa tahun, rumah pensiun, jumlah rumah bobrok dan bobrok akan mulai meningkat. Mulai tahun 2020, rumah panel yang dibangun pada tahun 1970 akan berusia lima puluh tahun. Dan tahun 1970-an adalah masa pembangunan perumahan massal, ketika puluhan juta meter persegi dibangun dalam setahun.
Apakah ada lebih banyak Panlek dan rumah balok yang dibangun pada tahun 1970-an daripada Khrushchev?
- Tentu. Bangunan berlantai lima relatif sedikit: luas totalnya di seluruh negeri adalah sekitar 130 juta meter persegi (ditugaskan sebelum 1965), dan rumah yang dibangun dari tahun 1965 hingga 1976 adalah 260 juta meter persegi. Pada tahun 2020-2025, tidak akan ada penghentian perumahan yang dibangun pada tahun 1970-an, dan kami, setelah meningkatkan volume konstruksi, masih dapat meningkatkan pasokan perumahan. Maka peluang ini tidak akan ada: sebagian besar dari perumahan baru akan digunakan untuk menutupi dana pensiun.
Target tersebut - untuk meningkatkan stok perumahan negara menjadi lima miliar meter persegi - tampaknya masuk akal bagi saya. Membangun 70-80 juta meter persegi setahun tidak cukup: dalam enam tahun hanya 400-480 juta meter persegi yang akan ditambahkan, dan ini tidak memperhitungkan pembuangan perumahan. Diperlukan pencapaian tingkat 120 juta meter persegi per tahun. Jika Anda membangun lebih sedikit, akan ada peningkatan kerusakan pada kondisi perumahan.
Berbahaya, mahal, tidak stabil terhadap bencana alam
Kami akan berasumsi bahwa Anda telah membuktikan teorema kebutuhan. Namun banyak yang meragukan kemungkinan akselerasi konstruksi yang begitu tajam
- Dengan model pasar saat ini, hampir tidak mungkin, saya setuju. Paspor proyek nasional menyatakan bahwa pada 2024, 80 juta meter persegi komisioning akan jatuh pada perumahan bertingkat. Tahun lalu dibangun 43 juta meter persegi. Hampir dua kali lipat pertumbuhan di pasar yang sedang jatuh? Sangat tidak mungkin.
Tetapi jauh lebih penting bahwa jalur konstruksi bertingkat itu adalah jalan buntu. Saya tidak akan berbicara tentang dampak negatif dari bangunan beton bertulang bertingkat pada demografi, tentang rendahnya kenyamanan dan ketidakmanusiawian dari area bangunan dua puluh lima lantai - ini persis jumlah lantai yang telah didekati baru-baru ini di Rusia. Penting bahwa perumahan bertingkat tidak hanya bertentangan dengan sifat manusia, tetapi juga berbahaya, mahal, dan sangat padat sumber daya. Bukan kebetulan bahwa baik di Eropa maupun di Amerika Serikat mereka secara praktis tidak membangun gedung-gedung bertingkat beton bertulang seperti yang kita miliki.
Apa kerugian utama dari bangunan bertingkat tinggi?
- Bagi saya, dampak negatif terhadap kesehatan manusia sudah jelas, tetapi ini adalah masalah yang bisa diperdebatkan. Namun, tidak dapat disangkal bahwa jika terjadi kebakaran pada rumah di atas 17 lantai, kami tidak memiliki sarana untuk menyelamatkan orang. Tidak hanya dengan kami. Di London pada 2017, kebakaran di gedung dua puluh lantai menewaskan tiga puluh orang.
Apa masalahnya? Peralatan pemadam kebakaran modern tidak memungkinkan ini?
- Ya, tangga truk pemadam kebakaran khusus memiliki panjang hingga 63 meter, dan kemampuan orang dengan mobilitas terbatas untuk menggunakannya belum diuji.
Konstruksi gedung bertingkat sangat mahal untuk dibangun dan dioperasikan. Di gedung dua puluh lantai, "hilangnya" ruang untuk tangga bebas asap rokok, poros lift, koridor, tempat komunikasi - 30-35 persen. Sumber daya harus dihabiskan untuk pembangunan daerah-daerah ini, tetapi tidak dapat dijual. Di zaman Soviet, ada data terbuka tentang biaya konstruksi: biaya satu meter persegi bangunan tujuh belas lantai, bahkan dalam kaitannya dengan bangunan sembilan lantai, dianggap 30 persen lebih tinggi.
Bangunan bertingkat tinggi secara fungsional tidak stabil terhadap bencana alam. Setiap konflik militer, serangan teroris atau bencana alam dapat menyebabkan bencana penunjang kehidupan yang sangat besar. Mereka mematikan listrik di blok gedung bertingkat - dan hanya itu: lift, pompa, dan saluran pembuangan tidak berfungsi, rumah tidak lagi dipanaskan.
Dan kami tidak memperhitungkan biaya sebuah bangunan selama seluruh siklus hidup. Dan rata-rata, hanya 20 persen dari total biaya sebuah bangunan selama masa pakainya dihabiskan untuk desain dan konstruksi. Biaya yang tersisa untuk operasi, perbaikan dan pembuangan material. Dengan memperhitungkan semua biayanya, ternyata pembangunan gedung-gedung bertingkat adalah pemborosan sumber daya yang sangat besar saat ini dan peletakan tambang untuk generasi mendatang.
Presiden telah menetapkan target untuk meningkatkan volume pembangunan perumahan secara dramatis pada tahun 2024.
Di Rusia, jauh lebih sedikit orang yang tinggal di rumah individu dibandingkan dengan negara lain.
Ratusan juta ton limbah konstruksi
Anda mengatakan bahwa gedung bertingkat adalah tambang untuk generasi mendatang. Apa yang kamu pikirkan?
- Kami telah sampai pada topik yang menarik tetapi sedikit dibahas: apa yang harus dilakukan dengan bangunan tinggi beton bertulang modern ketika masa pakainya berakhir. Menurut GOST, itu ditentukan dalam lima puluh tahun. Angka spesifik tidak penting sekarang, hanya ada satu hasil - pembongkaran. Perbaikan terencana dimungkinkan. Tetapi rumah-rumah ini memiliki daya rawat yang rendah. Sangat mudah untuk mengubah insulasi dan utilitas di rumah satu lantai, tetapi di rumah dua puluh lima lantai yang dihuni oleh orang-orang itu sangat sulit. Secara umum, kami tidak memiliki industri untuk perbaikan besar bangunan bertingkat tinggi. Bagaimanapun, rumah beton bertulang harus dihancurkan, dan kemudian masalah serius muncul.
Yang pertama adalah bagaimana melakukannya. Saya ingat setelah gempa bumi di Spitak, hanya beberapa lusin bangunan berlantai lima panel yang harus dihancurkan dan, jika mungkin, dibuang. Itu sulit karena tingkat kegagalan struktur secara umum, tetapi pertanyaan utamanya adalah di mana dan bagaimana menyimpan memo. Di Moskow, bangunan berlantai lima sedang dihancurkan oleh besi cor yang digantung pada anak panah, tetapi bagaimana sebuah bangunan berlantai dua puluh lima dapat dihancurkan? Tidak ada cara elegan untuk menghancurkan gedung bertingkat tinggi di dunia - ledakkan saja. Dan apa yang harus dilakukan dengan distrik mikro? Pisahkan semuanya? Nah, mari kita bayangkan bahwa rumah itu dihancurkan, dan kemudian muncul pertanyaan berikut: apa yang harus dilakukan dengan apa yang tersisa?
Membagi menjadi pecahan dan menggunakan kembali bahan?
- Ya, tetapi untuk mengangkutnya dengan mobil, Anda harus menggiling apa yang tersisa setelah kehancuran atau ledakan. Ada teknologi, tetapi padat energi. Dan kemudian perlu memisahkan beton dari logam di pabrik: logam dilebur kembali, dan beton dapat dihancurkan menjadi pecahan-pecahan kecil dan digunakan sebagai pengisi dalam konstruksi jalan. Ada teknologi untuk fraksinasi untuk volume kecil, tetapi cara mengatasi masalah ini dalam skala massal masih belum diketahui. Tidak ada teknologi yang efektif di dunia untuk penghancuran dan pemanfaatan struktur beton bertulang. Dan kemudian pertanyaan berikutnya muncul: di mana harus meletakkan semua potongan ini?
Apakah banyak sampah dari pembongkaran satu bangunan?
- Satu meter persegi bangunan beton bertulang memiliki berat sekitar 1,3 ton. Gedung berlantai lima dengan luas lima ribu "persegi" itu ternyata limbah konstruksi delapan ribu ton. Secara umum, kita akan punya ratusan juta ton itu. Di sinilah ironi jahat dari beton bertulang tersembunyi: ini adalah bahan konstruksi yang kekal, tetapi rumah yang terbuat dari itu memiliki masa pakai yang sangat singkat.
Moskow ingin membawa sampah setelah pembongkaran gedung berlantai lima di gerobak ke wilayah Arkhangelsk, di Shies. Itu tidak murah, untuk membuatnya lebih ringan. Dan situasi sosial yang akut telah muncul di sana. Penduduk setempat menentang mengubur sampah ibu kota di tanah mereka.
Apakah ada kebutuhan untuk menghancurkan Khrushchev hari ini? Akademisi Bocharov percaya bahwa mereka masih cukup kuat dan sumber daya mereka lebih dari lima puluh tahun
- Beton bertulang merupakan bahan yang kekal. Ini adalah elemen pendukung, dan bisa berlanjut lebih jauh. Tetapi insulasi bertingkat, jaringan rekayasa internal menjadi tidak dapat digunakan. Prinsipnya, gedung berlantai lima bisa diperbaiki. Tetapi kemudian Anda perlu mengikis semua elemen pendukung lainnya dan melakukannya lagi. Di Uni Soviet, tindakan rekonstruksi dan perbaikan besar-besaran dilakukan: sistem teknik, isolasi, jendela, pintu diubah. Sekitar sepuluh juta meter persegi per tahun dibangun kembali - itu cukup banyak. Sekarang diyakini bahwa jauh lebih mudah untuk menghancurkan dan membangun rumah baru di petak kosong yang sudah 20-25 lantai.
Bagaimana rencana Anda untuk memecahkan masalah bangunan berlantai lima setelah masa pakainya berakhir lima puluh tahun yang lalu? Lalu apa yang dipikirkan penulisnya?
- Dalam lima puluh tahun mereka seharusnya dibangun kembali. Tapi kita harus memahami bahwa keputusan untuk membangun gedung berlantai lima panel pada pertengahan 1950-an adalah terpaksa. Setelah perang, orang tinggal di barak, mereka harus dimukimkan kembali. Dan itu perlu untuk membangun dengan sangat cepat dan secara industri. Teknologi produksi in-line dikuasai dengan sangat baik selama perang. Apa yang harus dilakukan? Rumah panel sedang dibangun di Eropa. Ayo pergi, lihat, beli - dan pergi!
Tentu saja, solusi individu untuk rekonstruksi dipertimbangkan. Tapi teknik itu sulit digunakan sekarang. Ada sikap yang sama sekali berbeda terhadap biaya energi: energi hampir gratis - biaya bensin 28 kopeck per liter.
Pada 1950-an, prakiraan perkembangan teknologi optimis. Tampaknya pada akhir abad ini teknologi yang luar biasa akan dikembangkan - hampir sama dengan beberapa saat kemudian dalam buku Strugatskys "Noon, XXI Century".
Tapi hari ini tidak lagi penting mengapa dibangun seperti ini di tahun 1950-an. Pertanyaan yang benar adalah mengapa kita terus membangun rumah yang hampir sama hari ini, meskipun kita tahu lebih banyak. Bahwa penggunaan bangunan yang dibongkar tidak dua persen dari biaya sepanjang siklus hidupnya, seperti yang tertulis dalam proyek, tetapi sebanding dengan biaya konstruksi. Kami tahu bahwa kami tidak dapat melakukan rekonstruksi besar-besaran, dan tidak ada tempat untuk membuang limbah konstruksi di masa depan.
Tiga puluh tahun kemudian, keturunan kita akan menghadapi tugas yang luar biasa: apa yang harus dilakukan dengan ratusan juta meter persegi rumah beton bertulang bobrok yang dibangun oleh kita dan di depan kita? Kami mengambil tanah dan kekuatan dari generasi berikutnya dalam skala yang sangat besar. Ini bahkan bukan tidak bertanggung jawab, tapi sinisme historis. Kita perlu menghentikan praktik kejam ini secepat mungkin dan mencari tahu apa yang harus dilakukan dengan bangunan tinggi beton bertulang yang sudah dibangun.
Mengapa, mengetahui kekurangan dari beton bertulang gedung tinggi, kita terus membangunnya?
- Jawabannya sangat sederhana: dalam model pasar saat ini, ini adalah cara paling menguntungkan dan tercepat untuk menghasilkan pendapatan dari tanah. Ini bermanfaat bagi peserta terkuat dalam keseluruhan proses - pengembang dan investor. Masalah masa depan diabaikan, dan pembeli terpaksa membeli properti yang sedang dibangun untuk mereka.
Perumahan kecil mendominasi di Rusia.
Orang ingin tinggal di rumah mereka sendiri
Tesis utama Anda adalah transisi ke perumahan bertingkat rendah. Bagaimana Anda melihatnya?
- Perumahan harus bertingkat rendah, ekonomis, dapat didaur ulang, seperti alam. Pada saat yang sama, bangunan bertingkat rendah bisa sangat berbeda: wisma di petak besar, dan rumah keluarga tunggal yang kompak, townhouse, dan bangunan tiga lantai dengan apartemen. Harus ada sistem jenis kehidupan yang dikembangkan untuk kelompok sosial yang berbeda, untuk kebutuhan yang berbeda. Bagi banyak orang, penting bahwa ada ruang tanah pribadi yang didefinisikan dengan jelas. Tempat yang bisa dia kembangkan dengan caranya sendiri. Sehingga seseorang tidak hidup dalam antagonisme dengan alam, tetapi dalam keseimbangan.
Di negara terbesar di dunia, kami hidup sangat padat. Sempit di kereta bawah tanah, sempit di apartemen. Ini memadamkan jiwa dan kehidupan intelektual. Sangat penting ada ruang untuk realisasi diri, sehingga ada ruang, kebebasan.
Jajak pendapat menunjukkan bahwa sebagian besar penduduk Rusia ingin tinggal di rumah mereka
- Ya, menurut jajak pendapat, itu adalah 60–70 persen dari populasi. Orang-orang dipaksa untuk tinggal di apartemen di gedung-gedung tinggi - seluruh sistem mendorong mereka ke sana. Di Rusia, hanya sepertiga keluarga yang tinggal di rumah masing-masing. Sebagai perbandingan: di AS - 72 persen, di Jerman - 82 persen, di Finlandia - 89 persen.
Diyakini bahwa rumah keluarga tunggal lebih mahal daripada apartemen, dan gaya hidup pinggiran kota mengandaikan pendapatan rumah tangga yang tinggi
- Kurasa tidak. Biaya utama per meter persegi perumahan bertingkat rendah beberapa kali lebih rendah daripada biaya bangunan tinggi, kita telah membicarakan hal ini. Selain itu, ketika membangun rumah, biaya dan biayanya cenderung bertepatan. Akibatnya, anggaran rumah tangga sebesar satu setengah hingga dua juta rubel, termasuk pinjaman, memungkinkan untuk mengandalkan rumah seluas seratus meter persegi di atas tanah mereka sendiri, atau apartemen kecil satu kamar di lantai sembilan. Tetapi apartemen kecil yang sedang dibangun dengan sangat aktif sekarang mewakili jalan buntu demografis: mereka tidak cocok untuk keluarga dengan anak-anak.
Tapi ada juga biaya tanah dan komunikasi
- Negara bagian mengalokasikan triliunan rubel untuk proyek nasional Perumahan dan Lingkungan Perkotaan. Anda dapat mengalokasikan tanah secara gratis atau murah, komunikasi dapat dikecewakan oleh negara atas biayanya sendiri. Ada pengalaman luar biasa di wilayah Belgorod, di mana sistem seperti itu telah beroperasi selama lima belas tahun dan memberikan hasil yang luar biasa.
Akademisi Akademi Arsitektur Internasional, direktur ilmiah Institut Riset Pusat Konstruksi Kementerian Konstruksi Rusia Alexander Krivov: "Perumahan bertingkat tidak hanya bertentangan dengan sifat manusia, tetapi juga berbahaya, mahal, sangat intensif sumber daya" / OLEG SERDECHNIKOV / expert.ru
Cara hidup baru sebagai tantangan peradaban
Pertanyaan klasik: apa yang harus dilakukan? Dapatkah Anda meringkas langkah-langkah yang diperlukan untuk transisi ke model pasar baru?
- Pertama, kita membutuhkan transisi ke konstruksi perumahan bertingkat rendah dan satu keluarga. Langkah pertama sudah jelas: memperluas hipotek dan instrumen pinjaman lainnya ke rumah keluarga tunggal (sekarang hanya mencakup satu persen dari pinjaman hipotek), secara aktif memasukkan bentuk-bentuk baru akumulasi investasi rumah tangga.
Kedua, perlu dilakukan penyesuaian undang-undang yang ditargetkan untuk menyelesaikan masalah proyek nasional. Ketiga, perlunya menghilangkan kekurangan buatan di permukiman, untuk memperbaiki struktur irasional penggunaan lahan. Untuk membangun satu miliar meter persegi perumahan di tahun-tahun mendatang, perlu dibuat ban berjalan untuk persiapan wilayah, keterlibatan mereka dalam sirkulasi, untuk penyediaan komunikasi. Kami hanya memiliki satu persen wilayah negara yang ditempati oleh pemukiman. Angka ini harus berada pada level 1,2-1,25 persen di negara ini. Di wilayah Vladimir - ini tujuh persen, di wilayah Belgorod - dua belas. Dan di Jerman, pemukiman menempati sekitar 20 persen.
Keempat, pemilihan kelompok wilayah percontohan dalam zona iklim yang khas untuk mengatasi perubahan struktur penggunaan lahan. Kami juga memerlukan sekelompok proyek eksperimental di mana Anda dapat mencoba berbagai teknologi bangunan dan skema keuangan, baik untuk konstruksi bertingkat rendah maupun untuk rekonstruksi bangunan. Kelima, perlu memilih, menguji dan menyempurnakan teknologi konstruksi yang sesuai. Konstruksi bertingkat rendah harus benar-benar menjadi industri: perakitan cepat di lokasi dari peralatan rumah buatan pabrik.
Saat Anda berbicara dengan gubernur dan pengembang tentang pengalaman Belgorod tentang konstruksi bertingkat rendah, Anda selalu mendengar: "Pengalaman ini tidak dapat ditiru, karena semua tanah di dekat kota adalah milik perusahaan swasta." Apakah Anda perlu menasionalisasi sebagian tanah untuk meluncurkan proyek konstruksi bertingkat rendah?
Menurutku tidak. Negara memiliki sumber daya tanah yang cukup. Dan ketika para pemilik tanah besar melihat bahwa negara serius berinvestasi, mereka sendiri akan mengalihkan sebagian dari tanah itu. Jika tidak, mereka tidak akan mengembangkannya.
Apakah pendekatan baru membutuhkan perubahan dalam sistem penyelesaian?
- Anda perlu mengandalkan sistem penyelesaian yang ada. Anda tidak dapat membayangkan tempat-tempat baru untuk menempatkan daerah berpenduduk, orang menemukannya pada abad ketujuh belas dan kesembilan belas. Tapi titik pertumbuhan baru secara alami akan muncul selama konstruksi massal. Pertama, "Baltik Rusia" - dari Sosnovy Bor dan Ust-Luga hingga Kingisepp. Bagian ini kosong, muncul di sepanjang relief, pekerjaan secara aktif dibuat di sini dan hub terakhir dari Nord Stream 2 berada. Kota jenis baru bisa muncul di sini - kota bertingkat rendah yang terhubung dengan alam. Area pengembangan baru dapat muncul di infrastruktur antarbenua yang menghubungkan Eropa dan Asia - ini adalah Ufa, Chelyabinsk, Kazan. Inti baru Rusia dapat dibuat di sana.
Tetapi agar tidak tenggelam dalam detail, saya ingin menekankan hal yang paling penting. Bagi saya, percakapan ini tidak hanya tentang mengubah jenis pembangunan, teknologi, dan perubahan kebijakan perumahan. Ini tentang menemukan cara hidup baru. Memang, saat ini tidak hanya ada krisis ekonomi, lingkungan atau geopolitik, tetapi juga sejumlah krisis lainnya, termasuk krisis makna. Dan model perumahan baru adalah jalan keluar dari krisis ini. Pada tingkat pertama, kita mengatakan bahwa kita adalah homo planeticus, manusia planet yang mengatur hidupnya sesuai dengan sifat bumi. Dan yang kedua - bahwa ada cara hidup orang Rusia, yang berbeda dari orang lain. Misalnya, Anda tinggal di sebuah rumah kayu tapi berteknologi tinggi di tempat yang indah di alam, Anda memiliki sauna sendiri. Makan makanan yang sehat, memiliki keluarga yang kuat, menjalani gaya hidup yang bermakna, dan sebagainya. Anda berkomunikasi dalam lingkaran orang-orang yang berpikiran sama dan pada saat yang sama Anda tidak terpisah dari peradaban. Pencarian model kehidupan baru menjadi tugas peradaban.
Penulis: Alexey Shchukin
